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チョンセ（伝貰）とは、韓国特有の住宅契約形態で、入居者が家主に対し、物件市場価格の50～80％に相当する一時金を預け、契約期間中、月々の家賃を支払わないものです。家主はその保証金を再投資し、通常2年間の契約期間満了時に全額を返還します。何十年もの間、チョンセは韓国において住宅購入と月払い家賃の中間的な位置を占めていましたが、現在では詐欺事件、高金利、人口動態の変化など、前例のない圧力にさらされています。
チョンセとは？その起源は？
チョンセでは、入居者は賃貸契約開始時に家主に保証金を支払い、契約期間中は家賃を支払わずに居住し、期間満了時に元金を返還してもらいます。この制度は1959年の韓国民法で成文化され、商業的な住宅ローンが限られていた1960年代後半に、家主が不動産を購入・開発するための民間資金を必要としたことから広く普及しました。家主は通常、保証金をより利回りの高い資産に再投資し、入居者は繰り返しの家賃支払いをすることなく安定した住居を得ることができました。
チョンセ、ウォルセ、バンサチョンセ
韓国の賃貸契約は3つのカテゴリーに分けられます。純粋なチョンセは、全額の一時金保証金が必要で、月々の家賃は発生しません。ウォルセ（月貰）は月々の家賃を支払うもので、チョンセ規模の保証金を用意できない入居者が利用します。バンサチョンセ（半伝貰）、またはハーフチョンセは、この2つを組み合わせたものです。少額の保証金と少額の月々の支払いが発生します。家主が安定した収入を求め、入居者が初期費用を抑えたいと考えるため、このハイブリッド型が急速に普及しています。
2022年から2024年にかけてのチョンセ詐欺危機
チョンセに対する信頼は、2022年から始まった詐欺事件の波によって揺さぶられました。国家警察庁の報告によると、2022年から2024年の間にチョンセ詐欺による総損失額は2.28兆ウォンに達し、14,907人の被害者が提訴しました。最も悪名高い人物は「ヴィラ王」と呼ばれる家主のナムで、仁川と京畿道に約2,700戸のヴィラとオフィステルを所有していました。2024年2月、仁川地方裁判所はナムに対し、191人の入居者から148億ウォンを騙し取った詐欺罪で、詐欺罪の最高刑である懲役15年の判決を下しました。彼の被害者のうち4人は、2023年2月から5月の間に自らの命を絶ちました。
政府の対応とテナント保護
この危機に対応し、韓国政府は2023年にチョンセ詐欺被害者支援に関する特別法を可決し、影響を受けたテナントが低金利ローンや優先的な住宅供給を受けられるようにしました。住宅都市保証公社も保証金保険を厳格化しました。2023年5月以降、政府評価額の126%までのチョンセ保証金を持つ住宅のみが補償対象となり、以前の150%から引き下げられました。KDBチョンセローンやボグムジャリローンなどの政府系チョンセローンプログラムは、若年層や低所得層のテナントが必要な保証金を用意できるよう引き続き支援しています。
計算: チョンセ対月払い家賃
一時金を準備できる入居者にとって、チョンセは歴史的に月払い家賃よりも安価でした。5億ウォンの保証金で2年間のチョンセ契約を結んだ場合、その資本の機会費用しかかかりません。もし同じマンションがウォルセ契約で月150万ウォンで賃貸される場合、入居者は2年間で3600万ウォンを支払い、元本は戻ってきません。この計算は現在変化しています。チョンセローンの金利は依然として高く、ソウル市内のマンションのチョンセ価格は2025年には過去最高の6億8150万ウォンに達しており、多くの賃借人にとって月払い家賃の方が管理しやすいと感じています。
アパート、ヴィラ、オフィステルのチョンセ
チョンセ価格は住宅タイプによって大きく異なります。標準的なマンション（APT）は最も高い保証金を必要とし、再販価値が高いため最も安全なチョンセ物件とされています。韓国語の用法で高級住宅ではなく低層の集合住宅を意味するヴィラは、保証金は低いものの市場価値の検証が難しいため詐欺のリスクが高いです。多目的ビル内のワンルームタイプであるオフィステルは、この2つの中間に位置し、単身の専門家に人気です。
2025年におけるチョンセの減少
韓国の賃貸市場におけるチョンセの割合は急速に減少しています。最高裁判所の統合登録情報システムによると、2025年第1四半期にソウルで行われた全住宅賃貸契約のうち、月払い賃貸は過去最高の64.6%に達し、2021年の40%から増加しました。全国的には、2025年1月から2月までの賃貸契約のうち44.2%が月払い賃貸であり、2024年の42.2%から増加しました。経済学者はその要因として、チョンセ詐欺への不安、チョンセローンの金利上昇、および家主が月払い契約に傾倒する原因となった厳格な保証金保険規定の3点を挙げています。
カンットンチョンセとギャップ投資の罠
「カンットンチョンセ（깡통전세）」、文字通り「空き缶チョンセ」とは、保証金が物件の再販価値を上回る状態を指します。多くの詐欺事件では、ギャップ投資家がチョンセの保証金を積み重ねることで、自己資金をほとんど使わずにヴィラを購入していました。2022年と2023年に不動産価格が下落すると、保証金が住宅価値を上回り、銀行は差し押さえを行い、入居者は貯蓄を失いました。現在、「反チョンセ詐欺法」では、連携した詐欺グループに対しては組織犯罪の形成罪が適用されます。
韓国におけるチョンセと結婚
チョンセの保証金を確保することは、韓国では長年、結婚前の重要な節目でした。夫婦は結婚前にアパートの2年間のチョンセ契約を結ぶために、数年かけて貯蓄し、家族の援助を合わせることがよくあります。ソウルの世帯収入の約6年分に相当するチョンセ費用が高騰していることが、若い韓国人が結婚を遅らせたり諦めたりする理由の1つとして挙げられています。
外国人入居者とチョンセ
ほとんどの韓国在住外国人は、チョンセよりもウォルセを選びます。新しく韓国に来た人にとって、韓国の銀行口座に数億ウォンを用意するのは現実的ではないからです。また、外国人居住者も詐欺被害の波に不釣り合いに影響を受けました。2022年から2025年9月までの間に、住宅都市保証公社は、外国人大家が保証金を返還しなかったケースを103件報告しています。2024年11月、ソウル外国人住民支援センターは、外国人居住者が市場を安全に利用できるよう、毎週月曜日に英語での不動産相談を開始し、7言語での通訳も提供しています。
長期滞在を検討中の観光客やデジタルノマド向けのアドバイス
数ヶ月または1年間の滞在を計画している訪問者は、一般的にチョンセを避け、サービスアパートメント、月極ウォルセ、またはコワーキングスペースを利用すべきです。もしチョンセ契約が避けられない場合は、物件の公式登録証（謄本）を確認し、保証金保険の上限を超えていないことを確認し、優先債権者としての地位を確保するために転居初日に地方自治体で転入届を提出し、地方自治体に登録されている公認不動産仲介業者を利用するなどの重要な保護措置を講じてください。ソウルグローバルセンターおよび1357住宅ヘルプラインでは、無料で多言語相談が可能です。
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